Kupno nieruchomości na Costa Blanca: Własność prywatna czy zakup na firmę

Zakup domu na hiszpańskim wybrzeżu Costa Blanca to ekscytujący krok dla polskich inwestorów. Jednym z kluczowych wyborów jest decyzja, czy nieruchomość nabyć na siebie, czy za pośrednictwem polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.). Obie formy są możliwe dla polskich rezydentów podatkowych, ale wiążą się z różnymi obowiązkami podatkowymi, konsekwencjami spadkowymi i kosztami. Poniżej przedstawiamy szczegółowe porównanie: własność osobista vs własność firmowa, w kontekście: podatków, dziedziczenia oraz bieżących kosztów i obowiązków. Analizujemy zarówno scenariusz inwestycyjny (wynajem), jak i prywatnego użytkowania, aby pomóc określić, która forma jest korzystniejsza.

Aspekty podatkowe

Opodatkowanie znacznie się różni w zależności od tego, czy jesteś właścicielem nieruchomości jako osoba fizyczna, czy przez firmę. Kluczowe kwestie to podatek od wynajmu, zysków kapitałowych przy sprzedaży, VAT, a także interakcja podatków hiszpańskich i polskich w świetle umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Podatek od dochodu z najmu (scenariusz inwestycyjny)

W Hiszpanii: zarówno osoba fizyczna, jak i polska spółka z o.o. płaci 19% podatku od zysku netto (dochód pomniejszony o koszty). Polscy właściciele – jako rezydenci UE – mają prawo odliczać koszty związane z utrzymaniem, remontami czy amortyzacją.
W Polsce: jako rezydent podatkowy Polski, należy również zgłosić ten dochód w PIT (osoba fizyczna) lub CIT (firma). Dzięki umowie z Hiszpanią stosuje się metodę kredytu podatkowego – płacisz najpierw w Hiszpanii, a w Polsce możesz ten podatek odliczyć od własnego zobowiązania. W praktyce często nie powstaje dodatkowy podatek.
Własność prywatna vs firmowa: osoba fizyczna może skorzystać z ryczałtu (np. 8,5% do 100 tys. zł rocznie), natomiast firma odprowadza CIT. Problemem firmowego najmu jest podwójne opodatkowanie: po CIT dochód opodatkowany jest jeszcze jako dywidenda (19%). Własność osobista eliminuje ten drugi poziom.
Podatek od użytkowania prywatnego: jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, Hiszpania nakłada tzw. fikcyjny podatek od dochodu z użytkowania własnego – dotyczy zarówno osób fizycznych, jak i firm.

Podatek od zysków kapitałowych

Hiszpania: obowiązuje 19% podatku od zysku przy sprzedaży (różnica między ceną zakupu a sprzedaży, po korektach). Dotyczy to i osób, i firm.
Polska: osoby fizyczne korzystają z ulgi po 5 latach – po tym okresie sprzedaż nieruchomości zagranicznej jest zwolniona z PIT. Firmy – niezależnie od czasu posiadania – płacą CIT. Spółka nie może skorzystać z tej ulgi.
Własność osobista wygrywa, jeśli planujesz trzymać nieruchomość 5+ lat i nie chcesz płacić podatku przy sprzedaży.

VAT i podatek od przeniesienia własności

Nowa nieruchomość: 10% VAT + AJD (ok. 1,5%). Osoba fizyczna nie odzyska VAT-u. Firma – jeśli będzie prowadziła wynajem krótkoterminowy z VAT – może go odzyskać.
Rynek wtórny: 10% ITP (podatek od przeniesienia własności) – niepodlegający odliczeniu, bez względu na formę zakupu.

Inne podatki

IBI (podatek od nieruchomości): stała opłata roczna dla każdego właściciela (ok. 0,3–0,5% wartości katastralnej).
Podatek majątkowy (Hiszpania): dotyczy osób fizycznych z majątkiem powyżej ~700 000 €. Od 2022 r. osoby posiadające udziały w zagranicznej spółce posiadającej hiszpańską nieruchomość również mogą być objęte tym podatkiem.
Polska nie pobiera podatku majątkowego, więc to zagrożenie dotyczy tylko przepisów hiszpańskich.

Dziedziczenie i sukcesja

Posiadanie nieruchomości za granicą oznacza, że trzeba rozważyć kwestie dziedziczenia, podatków i łatwości przekazania nieruchomości kolejnemu pokoleniu.

Własność osobista

Hiszpania: obowiązuje podatek spadkowy (ISD). Dla dzieci, małżonka i rodziców w regionie Walencji – 99% ulgi. Konieczność załatwienia spraw u notariusza, rejestracji spadku i tłumaczeń.
Polska: osoby najbliższe (grupa I) są całkowicie zwolnione z podatku – pod warunkiem zgłoszenia nabycia w ciągu 6 miesięcy.
Uwaga: jeśli planujesz pozostawić nieruchomość osobie dalszej (np. siostrzeniec), w Hiszpanii ISD może wynieść nawet 30% i więcej.

Własność przez firmę

Brak podatku w Hiszpanii: nieruchomość nie zmienia właściciela – nadal należy do spółki.
Dziedziczeniu podlegają tylko udziały w firmie – całość procesu odbywa się w Polsce.
Dla dalszych krewnych i osób niespokrewnionych, forma firmowa omija wysokie podatki spadkowe w Hiszpanii.
Dla najbliższych również wygodniejsze – brak kontaktu z hiszpańskimi urzędami.

Koszty bieżące i obowiązki

Własność prywatna

Proste rozliczenia, niskie koszty obsługi.
Raz w roku deklaracja podatkowa w Hiszpanii (formularz 210).
W Polsce wykazujesz dochód z wynajmu w PIT (lub korzystasz z ryczałtu).
Brak obowiązku prowadzenia księgowości.

Własność przez spółkę

Prowadzenie pełnej księgowości, raporty finansowe, CIT, ZUS, itd.
Koszty księgowości i doradztwa.
W Hiszpanii – spółka składa formularze 210, może potrzebować pełnomocnika.
Korzystanie z nieruchomości przez właściciela wymaga fakturowania lub rozliczenia przychodu.

Korzyści:

Ochrona majątku: spółka ponosi odpowiedzialność – nie ty jako osoba prywatna.
Możliwość rozwoju inwestycji: dla planujących zakup kilku nieruchomości.
Wizerunek profesjonalny: dla podmiotów wynajmujących nieruchomości turystycznie.

Podsumowanie: Co wybrać?

Własność osobista – kiedy?

Kupujesz dom na wakacje lub dla siebie.
Wynajmujesz okazjonalnie lub w ogóle.
Chcesz minimalnej biurokracji.
Masz najbliższą rodzinę jako spadkobierców.

Własność przez firmę – kiedy?

Planujesz profesjonalny wynajem (np. krótkoterminowy).
Chcesz odzyskać VAT przy zakupie.
Myślisz o portfelu inwestycyjnym (więcej niż 1 nieruchomość).
Chcesz ułatwić sukcesję osobom spoza najbliższej rodziny.

‍

Zastanawiasz się, która forma zakupu będzie dla Ciebie optymalna?

Skontaktuj się z nami – bezpłatnie doradzimy, co będzie najlepsze w Twojej sytuacji.

‍

Źródła:

Agencia Tributaria – Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)
Agencia Tributaria – Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
Ministerio de Hacienda y Función Pública – Régimen fiscal para no residentes
Ministerstwo Finansów RP – PIT, CIT, podatek od spadków i darowizn
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania Polska-Hiszpania
MDDP – Sprzedaż nieruchomości za granicą a podatek PIT
Baker McKenzie – Zmiany w hiszpańskim podatku majątkowym
Blevins Franks – Reforma dziedziczenia w Walencji

‍